Guía básica sobre el OCT y el Seguro Decenal
¿Qué es el OCT y para que sirve?
Los requisitos más importantes del OCT
1. La empresa de OCT debe ser externa y totalmente independiente del resto de personas o empresas que intervienen en el proceso de construcción: Promotor, constructor, dirección facultativa, laboratorio de control o laboratorio de geotecnia, etc.
2. Debe de tener capacidad técnica y experiencia para desempeñar el trabajo que está realizando.
3. El OCT debe de estar habilitado por la compañía aseguradora con las que se pretenda hacer el Seguro Decenal..
La función del Organismo de Control Técnico (OCT)
La función del OCT es triple, ya que tanto compañía aseguradora, promotor y comprador final se benefician de su trabajo:
1º Para la COMPAÑÍA ASEGURADORA verifica que el riesgo entra dentro de los límites normales asumibles por el Seguro Decenal.
2º Para el PROMOTOR es una garantía de calidad, ya que no deja nada en manos del azar. Y anima al resto de intervinientes en la obra a aumentar sus propios controles y a producir servicios de mayor calidad
3º Al COMPRADOR FINAL ofrece la tranquilidad de que la obra se efectúa con los niveles de calidad esperados.
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¿Qué controles realiza el OCT?
La garantía obligatorio de Estabilidad Estructural
Para esta garantía el control, de forma resumida y sin entrar en detalle, el OCT controla la estructura y todos aquellos elementos que interaccionan con ella, como es el terreno, los cerramientos, instalaciones etc.
Las revisiones consisten en:
- Revisión del Informe Geotécnico.
- Revisión del Proyecto arquitectónico.
- Realizar un control de ejecución de Cimentaciones y Estructuras. Visitando la obra.
- Supervisión y seguimiento de los planes de control de calidad de los materiales
- Una revisión final de las viviendas.
- Desde el inicio hasta el final de la obra, el OCT irá informando del riesgo a la compañía y al promotor con la redacción y emisión de informes de acuerdo con el procedimiento documental establecido.
Las garantías complementarias Trienales
Para las garantías complementarias TRIENALES, no suelen ser muy habituales su contratación, ya que muy pocas compañías las aseguran a un precio razonable.
La garantía complementaria que en más casos se contrata en la de estanqueidad de cubiertas y fachadas. Dependiendo de cuál de ellas se asegure, es necesario realizar unos controles u otros. Estos son:
1. Estanqueidad de cubiertas y Fachadas:
• Revisión de Proyectos y Control de ejecución de Cerramientos y Cubiertas.
• Supervisión de los ensayos de control de calidad de los materiales y de las pruebas de estanqueidad.
2. Instalaciones: (Esta garantía no suele contratarse)
• Revisión de proyectos y control de ejecución de instalaciones.
• Supervisión de las pruebas de funcionamiento de las instalaciones.
3. Obra secundaria: (Esta garantía tampoco suele contratarse)
• Revisión de proyectos y control de ejecución de la obra secundaria y acabados.
• Verificación de las condiciones de habitabilidad.
¿Qué es el Seguro Decenal de daños?
¿Por qué tengo que contratarlo?
El motivo principal es porque el Seguro Decenal es obligatorio para la construcción de viviendas y edificios de viviendas.
Así lo establece la LOE, ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, recogido en su artículo 19.
En la que dice textualmente:
– Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos.
Estos defectos pueden encontrarse desde el inicio o pueden afectar a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
¿En qué casos es obligatorio?
Es obligatorio para:
- Obras realizadas por Promotores profesionales para su venta.
- En obras de más de una vivienda.
- En obras que requieran realizar división horizontal, porque hay más de una vivienda o existen locales comerciales, entresuelos, garajes, etc, indiferentemente de que se vayan a vender o no.
- Para todas las viviendas de reciente construcción, rehabilitaciones, y obras de ampliación que se pretendan vender (escriturar y registrar) antes de 10 años desde de la finalización de las obras, aun siendo auto-promociones.
En el resto de casos no es obligatorio, pero si recomendable, ya que el promotor tiene una responsabilidad decenal en todas las obras que promueve. Por ejemplo:
– Naves industriales.
– Edificios de oficinas.
– Edificios de la administración, religiosos, etc.
¿Cuándo debes contratar el seguro decenal de daños?
Lo normal y más aconsejable es contratarlo al inicio de la obra, ya que así sabrás el precio de inicio y todas las condiciones importantes.
En caso de que lo contrates al final de la obra o incluso unos años después de haber finalizado la obra, te puedes encontrar con dificultades o con un precio disparatado. ¡Te lo digo por experiencia!
¿Quién debe de contratar el Seguro Decenal de daños?
Debe contratarlo el promotor de la obra, ya que es una garantía obligatoria a la hora de vender la vivienda.
En caso de que te construyas tu propia vivienda no es obligatorio el Seguro Decenal, pero si recomendable porque antes cumplir 10 años pueden pasar muchas cosas y tengas la necesidad de venderla.
Yo siempre recomiendo, como mínimo contratar los servicios del OCT, porque esto facilita mucho su posterior intervención.
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